不動産売却にかかる税金は？種類や節税方法をご紹介

不動産を売却する際にはさまざまな経費がかかりますが、なかでも意外と大きな出費になるのが税金です。
税金は不動産売却の手取りの額にも関係してくるため、どんな税金があるのか、どんな節税方法があるのかを知っておくことが重要です。
この記事では、不動産売却で納める必要がある税金の種類や節税方法などをご紹介します。

不動産売却で納める必要がある税金の種類

不動産を売却した際に納める必要がある税金には、いくつかの種類があります。
ケースによっては税金の金額が異なるほか、そもそも課税されないケースもあるため、不動産売却の前に税金の種類や金額について把握しておきましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売却にあたって作成する不動産売買契約書にかかる税金です。
契約書に貼付する印紙を購入して納税する仕組みで、買い手と売り手がそれぞれ契約書1通分の印紙税を負担します。
印紙税の税額は売却価格によって決定され、令和9年3月31日までに作成したものは軽減税率の適用が受けられます。
たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減税率適用後の税額は1万円です。

登録免許税

登録免許税とは、不動産売却時の名義変更にかかる税金です。
名義変更には所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要であり、所有権移転登記は印紙税と同様令和9年3月31日まで軽減税率の適用が受けられます。
土地の売買による所有権移転登記にかかる登録免許税額は、軽減税率の適用後で固定資産税評価額×1.5％です。
一方、抵当権抹消登記にかかる登録免許税額は1件あたり1,000円です。
登録免許税は、買い手が所有権移転登記にかかる税金を負担し、売り手が抵当権抹消登記にかかる税金を負担するケースが多く見られます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却で発生した利益にかかる税金です。
不動産売却で得る利益を「譲渡所得」と呼び、この譲渡所得には所得税や住民税がかかるので、これらをまとめて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税が課税される場合は、会社員など普段確定申告をする必要がない方であっても確定申告が必要です。
譲渡所得税は不動産売却の際に納める税金のなかでももっとも重要なものであり、計算方法も複雑なので、仕組みをしっかりと理解することが大切です。
また、譲渡所得税にはさまざまな節税制度があるため、損をしないためにも制度の内容についても理解を深めておきましょう。

不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は不動産売却にかかる税金のなかでもとくに大きな割合を占めるため、仕組みを把握しておくことが重要です。
不動産売却における譲渡所得税について解説します。

譲渡所得税の計算の流れ

譲渡所得税の計算は、大きくわけて3つのステップにわけられます。
まずは、不動産売却による利益にあたる譲渡所得を求めましょう。
次に、利用したい特例がある場合には、その特例で差し引ける控除額を引き、課税譲渡所得を求めます。
この時点で課税譲渡所得が0円以下になる場合は、譲渡所得税はかかりません。
課税譲渡所得がプラスになる場合は、課税譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税が計算可能です。

譲渡所得税の計算方法①譲渡所得を計算する

譲渡所得は、不動産を売却した価格である譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算できます。
取得費は不動産の購入にかかった費用で、購入代金や購入時に支払った仲介手数料、登記費用などが含まれます。
建物の場合、時間の経過とともに価値が減少するため、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。
取得費が不明な場合には、売却価格の5％を概算取得費とすることも可能です。
また、譲渡費用とは売却時にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

譲渡所得税の計算方法②特別控除額を差し引く

譲渡所得税には譲渡所得を軽減できる特例がいくつかあり、それらが利用できる場合はこの時点で譲渡所得から控除が可能です。
たとえば、マイホームを売却する場合は、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円が控除できます。
特例を利用して譲渡所得が0円以下になった場合は、譲渡所得税はかかりません。
ただし、特例の適用には確定申告が必要なので、特例を利用する場合は譲渡所得税がかからなくても忘れずに申告しましょう。

譲渡所得税の計算方法③税率をかける

控除後の課税譲渡所得を求められたら、この課税譲渡所得に税率を掛ければ税額が計算できます。
税率は売却する不動産の所有期間によって変わるため、売却した年の1月1日時点での所有期間を確認しましょう。
5年以下であれば短期譲渡所得となり税率は39.63%、5年を超えていれば長期譲渡所得で税率は20.315%になります。
所有期間は売却した日ではなく売却した年の1月1日時点で算出される点に注意が必要です。

不動産売却で納める譲渡所得税を節税する方法

不動産売却で納める譲渡所得税は高額になるケースもあるので、上手に節税することが重要です。
主な節税方法をご紹介します。

購入額がわかる書類を探す

譲渡所得税を節税するためには、まずは売却する不動産の購入額がわかる書類を探しましょう。
取得費がわからない場合は売却価格の5％を概算取得費として計算できますが、この計算方法では取得費が少なくなってしまうため、譲渡所得が大きくなってしまいます。
購入額がわかる書類があれば取得費に計上できるので、課税対象となる譲渡所得を減らすことが可能です。
売買契約書があれば最適ですが、通帳の記録などでも認められるケースがあるため、証拠になりそうな書類が見つかったら税務署に相談してみることをおすすめします。

売却のタイミングを検討する

売却のタイミングも、譲渡所得税を節税するうえで重要なポイントの1つです。
たとえば、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が下がるため、5年を超えるまで売却を待てば節税できます。
売却益が出そうな不動産には有効な方法ではありますが、売却時期を遅らせるとその分維持費がかかる点には注意しましょう。
また、譲渡所得を軽減できる特例を利用する場合は、売却の期限がある点にも注意が必要です。
たとえば、マイホームを売却する際に適用できる3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却しないと適用できません。

特例を利用する

不動産売却では一定の条件を満たせば特例が利用できるため、使える特例があれば忘れずに利用しましょう。
特例にはさまざまなものがありますが、マイホームを売却する際に適用できる3,000万円の特別控除や、居住用財産の買換え特例などが代表的なものとして挙げられます。
これらの特例の利用には条件があるため、利用を検討している場合は条件を確認しておきましょう。
また、特例によっては併用ができないものもあるので、どの特例を適用するのがもっとも節税効果が高くなるのかを計算しておくのがおすすめです。

まとめ

不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税がかかるほか、売却による利益が出る場合は譲渡所得税も課税されます。
譲渡所得税は売却による利益に対して課税されるもので、不動産売却にかかる税金のなかで大きな割合を占めますが、条件を満たせば特別控除が受けられます。
不動産売却の際に納める税金を節税するには、購入額がわかる書類を探したり特例を利用したりすると良いでしょう。