底地とはどんな土地？売却のメリットと有利な売却方法を解説

土地のなかには、さまざまな事情により、売却が難しいと感じられる特徴を持つものがあります。
底地も、こうした売却が難しく感じられる土地の1つですが、ポイントを押さえれば有利な売却が可能です。
そこで今回は、底地とはどのような土地を意味するのか、底地を売却するメリット・デメリットとともに、底地の有利な売却方法を解説します。

底地とはどのような土地のこと？

土地の売却をお考えならば、まずは底地がどのような土地なのか、具体的な内容をチェックしておきましょう。

底地の意味

底地（そこち）とは、他の人に貸し出している土地のなかでも、建物を建てる権利を認めている土地のことです。
土地を借りている人は、土地の所有者に賃料を支払い、建物を建てる権利を得ます。
この借りた人が得る建物を建てる権利を借地権と呼び、底地とは借地権が設定されている土地と考えると分かりやすいでしょう。
特定の土地が底地であるかどうかが問題となるのは、土地の所有者が売却やその他の自由な土地の活用を考える場合です。

底地と借地の違い

借りた土地に借地人が建物を建てて住んだり、事業をおこなったりしている場合、底地と借地の言葉に実質的な違いはありません。
同じ意味を指す2つの異なる言葉が存在するのは、貸主と借主という異なる立場から土地の利用を考えるためです。
底地は、土地の所有者である貸主が使用する言葉で、借地権が存在し、自由に活用できないことを意味します。
一方で、借地は、借主が使用する言葉で、土地が自分の所有物ではなく、賃料を支払って借りている土地であることを示しています。

底地を所有しているとどんなことが起こる？

底地であっても、自分が所有している土地であれば、自由に建物を解体できると思う方もいるかもしれません。
しかし、土地の借主は借地借家法により保護されているため、いったん借地権が設定された土地で賃貸借契約を解除することは困難です。
そのため、底地を所有している場合、所有者であっても、自由に土地を活用することは難しくなります。
また、土地の所有者には、毎年固定資産税などの納付負担が続くことも注意が必要です。
借主から賃料として毎月一定の収入を得られる一方で、土地の所有者である限り、固定資産税などの納税義務を免れることはできません。

底地を売却するメリット・デメリット

底地とは、土地を借りた方が建物を建てる権利を持つ、借地権のある土地のことです。
底地を売却する前には、メリットだけでなく、デメリットも見ておきましょう。

メリット①相続でトラブルになりにくい

底地を相続しても自分の自由に使えないため、相続後にトラブルが発生することがあります。
しかし、相続が発生する前に底地を売却してしまえば、トラブルを避けやすくなるというメリットがあります。
とくに、兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合、誰が底地を相続するかで大きなトラブルになる可能性があるでしょう。
底地が問題となり、公平な相続が困難だと感じた場合は、あらかじめ底地を売却することをおすすめします。

メリット②税金の負担を減らせる

不動産の所有者には、不動産の価値に応じた税金が毎年課せられます。
場合によっては、低い賃料しか得られない一方で、高額な税金を支払い続けることがあります。
長期間貸し出されている底地のなかには、契約当初の安い賃料のまま賃料が改定されていないケースも珍しくありません。
安い賃料で貸し出している底地については、売却によって納税義務の負担を減らせるというメリットがあります。

デメリット①賃料の収入が得られなくなる

底地の賃料を十分に得ている場合、底地を売却すると収入が減る可能性がデメリットとなります。
毎月滞納せずに賃料を支払ってくれる借主がいる場合、無理に売却するよりも、安定した賃貸収入を得続ける方が良い場合もあります。
底地の売却を検討する前に、将来の賃貸収入と売却代金のどちらが利益を大きくするかを試算し、慎重に判断することが重要です。

デメリット②売却しにくい

底地には、借地権が設定されており、土地を借りた者が建物を建てています。
そのため、誰かが住んだままでは売却が難しいという点が、底地を売却する際のデメリットです。
売却のために土地の返還を求めても、借地借家法により、一方的に退去を要求することはできません。
また、購入後に自由に活用できない底地は資産価値が低く、売却したくても買主を見つけるのは難しいでしょう。
底地の売却に関するデメリットを解消するためには、有利な売却方法を検討することが重要です。

底地を有利に売却する方法

底地を有利に売却する場合、いくつかの方法があります。
自分の状況に合った売却方法はどのようなものか、それぞれの内容を確認してみましょう。

売却方法①土地を借りている方に売る

底地の売却を検討する場合、まずは土地を借りている借地人に購入を提案することが有効です。
借地人にとっては、毎月の賃料を支払わなくて済むことから、購入を歓迎される可能性があります。
また、借りている土地ではなく、所有する土地となるため、より自由な土地活用が可能になることは、借地人にとってのメリットです。
ただし、借地人にとっては、土地購入にまとまった資金が必要となるため、賃料を支払い続けたいと考えることも考えられます。
借地人に売却を進める場合は、借地人側の具体的なメリットを説明し、購入意欲を引き出すことが重要です。

売却方法②借地権ごと売却する

底地に設定された借地権は、単独で売買することが可能です。
借地権は、建物を建てる権利を指しますが、借地人が建てて所有する建物の売却は、借地権の売却を意味します。
そのため、底地と借地権を両方とも売却すれば、土地と建物をまとめて別の所有者に移転できます。
ただし、底地と借地権をセットで売却するには、借地人の同意が必要です。
底地と借地権をまとめて売却する場合は、借地人に売却の意向があるかを確認し、協力して手続きを進めることが重要です。
底地に住んでいる場合、借地権の売却は困難ですが、借地権を相続した場合であれば、売却の同意を得やすくなることがあります。
底地と借地権をセットで売却すれば、買い手が見つかりやすく、また高値での売却が期待できます。
ただし、借地人と協力して借地権を含めた売却を進める場合、契約手続きが複雑になる点に注意が必要です。
所有権と借地権の2つの権利に対する売却代金の分配についても、十分に話し合い、金額を決定する必要があります。
借地権を含む底地の売却を進める際は、信頼できる地元の不動産会社に相談することをおすすめします。

売却方法③土地の一部を借地権と交換する

借地人による底地全体の買い取りが難しい場合、所有権と借地権を等価交換し、土地の一部を借地人に譲渡する方法があります。
所有権と借地権の等価交換により、貸主と借主それぞれが自由に使える土地を手に入れることができます。
これにより、所有する土地の面積は減少しますが、所有権と借地権を持つ部分については、自由に売却が可能になるでしょう。
所有権と借地権の等価交換の場合、借主が土地購入資金を準備する必要がないため、取引に応じてくれる可能性が高くなります。
ただし、底地に建てられた住宅の状況によっては、土地を2分割することが難しい場合も考えられます。
まずは、住宅を含めて土地をうまく分割できるかを確認することが重要です。

まとめ

底地とは、貸した土地に建物を建てる権利として、借地権が設定されている土地のことです。
底地を売却した場合、相続トラブルを回避できることと、固定資産税の負担を減らせるメリットがあります。
借地人に売る・借地権ごと売る・所有権と借地権を等価交換するなど、底地の有利な売却方法をチェックしてみてください。