不動産購入の基本的な流れとは？2種類の販売形態と注意点も解説

「不動産の購入を考えているけど流れが分からない」と、不安になることがあるかと思います。
あらかじめ、どのような流れで購入手続きが進むのかを知っておくことで、安心してスムーズに不動産の購入を進めることができますよね。
そこで今回は、不動産の販売形態に加えて、購入するときの基本的な流れや、注意点について解説していきます。

不動産購入の販売形態は2種類

不動産販売には、大きく分けて「売主物件」と「仲介物件」の2種類の形態があります。
それぞれの購入方法には異なる流れがあるため、事前にどちらで購入するかを明確にしましょう。
まずはじめに、不動産の販売形態について解説します。

売主物件とは

売主物件とは、物件の売主から直接購入する方法です。
個人間で直接取引することは少なく、通常は不動産会社が売主です。
メリット

●仲介手数料がかからない
●連絡がスピーディーでスムーズ

デメリット

●自分で物件を探す必要がある
●金融機関との手続きや契約を自分で調べなければならない

仲介物件とは

仲介物件は、買主と売主の間に仲介業者を介して売買する方法です。
メリット

●金融機関との手続きや契約をすべてサポートしてくれる
●価格交渉もプロがおこなってくれる

初めての不動産購入でもプロのサポートがあるため、安心して購入できます。
デメリット
仲介手数料がかかります。
仲介手数料は業者によって異なりますが、上限は以下の通りです。
販売価格400万円以上の物件の場合、「物件価格の3% + 6万円 + 消費税」となります。
メリットと仲介手数料を考慮して、どちらの方法が自分に合っているかを判断する必要があります。

不動産を購入するときの基本的な流れ

売主物件と仲介物件の購入の流れは、ほとんど同じです。
続いて、不動産を購入するときの基本的な流れを、ステップごとに解説します。

1. 情報収集をする

まず、希望エリアの物件情報を集め、相場を把握しましょう。
物件をチェックすることで条件が明確になってきます。
少しずつ条件を絞り込み、気になる物件をチェックしていきましょう。

2. 問い合わせ・物件見学をする

興味を持った物件が見つかったら、問い合わせをして詳細を確認し、見学を手配しましょう。
新築マンションの場合はモデルルームを見学するのも良いです。
中古物件の場合は、販売会社に連絡して見学のスケジュールを調整しましょう。
複数の物件を見学することで、自分の優先ポイントや相場観も見えてきます。
納得できる物件が見つからない場合は、条件を広げて探してみることをおすすめします。

3. 物件の絞り込みをおこなう

多くの情報を集め、見学を重ねる中で、気に入った物件が見つかるでしょう。
いくつかの候補物件がピックアップできたら、優先順位を整理し、最終的に納得できる物件を選びます。

4. 購入を申し込む

購入したい物件が見つかったら、購入申し込みをおこないます。
これは「この物件を買いたい」という意思表示です。
したがって、「不動産購入申込書」を提出した後でも、購入をキャンセルができます。
また、新築マンションなどでは、「申込証拠金」として2万円～10万円が必要になることがあります。

5. 住宅ローンの事前審査を受ける

購入の意思が固まったら、同時に住宅ローンの事前審査を受けます。
ローンが組めるか、いくら借りられるかを金融機関が審査します。
これに通らないと契約に進めないため、無理のない資金計画を立てましょう。

6. 重要事項説明と契約書を確認する

契約前に、物件と契約内容を確認します。
契約日より前に「重要事項説明書」や「契約書」のコピーをもらい、内容をしっかり確認してから契約に臨みましょう。

7. 契約を結ぶ

正式に契約を結びます。
重要事項説明書や契約書の内容を把握し、不明点は質問して納得してから署名しましょう。
契約後の解約には、手付金の放棄や違約金が発生する場合がありますので注意が必要です。

8. 住宅ローン申し込み～契約する

売買契約が成立したら、住宅ローンの正式な申し込みをおこないます。
金融機関による本審査を経て承認されれば、金融機関と正式なローン契約を結びます。

9. 内覧チェックをする

新築物件では引き渡し前に「事前内覧会」がおこなわれ、建物の状態を確認します。
中古物件や完成後に契約する新築物件の場合は、見学時に状態を確認しましょう。

10. 残金決済をおこなう

残金決済とは、購入価格から手付金を差し引いた残額を支払うことです。
住宅ローンの借入金は、金融機関から直接不動産会社に振り込まれることもあります。
残金の支払いが確認されたら、物件の引き渡しがおこなわれます。

11. 引き渡し・入居

住宅ローンの決済が完了したら、物件の引き渡しと入居がおこなわれます。
鍵の受け取りや所有権移転登記がおこなわれ、建物の状態を最終確認して問題がなければ新生活のスタートです。
入居翌年には、住宅ローン控除の確定申告も忘れずにおこないましょう。

不動産を購入するときの注意点

最後に、不動産を購入する際の注意点を解説します。

資金計画に関する注意点

不動産購入には物件や土地の費用だけでなく、さまざまな初期費用が発生します。
予想外の出費で資金計画が狂わないように注意しましょう。
資金計画の注意点①初期費用の目安
新築物件の初期費用は物件価格の3～7％、中古物件では6～10％かかるとされています。
主な初期費用には税金、各種手数料、頭金、保険料、手付金などがあります。
また、家具の新調や引っ越し費用も考慮しなくてはなりません。
資金計画の注意点②中古物件のリフォーム費用
中古物件を購入してリフォームする場合、リフォーム費用も初期費用として計算しておく必要があります。
リフォームにより税金が優遇される場合もあるため、資金計画を立てる際に確認しておきましょう。
リフォーム費用は内容によって異なります。
資金計画の注意点③仲介手数料
不動産会社を介して購入する場合、仲介手数料が必要です。
仲介手数料の上限は「販売価格×3%＋6万円」（販売価格400万円以上の物件の場合）です。
例えば、4000万円の物件を購入した場合、計算式は以下になります。
4,000万円 × 3% + 6万円 + 10%（消費税） = 最大138.6万円となります。
売主から直接購入する「売主物件」では、仲介手数料はかかりません。

災害リスクに関する注意点

日本は災害が多いため、不動産購入時には災害リスクにも注意が必要です。
地震、津波、台風、大雪などの災害に対する備えをして、被害を最小限に抑えましょう。
災害リスクの注意点①ハザードマップ
ハザードマップとは、自然災害のリスクを可視化した地図です。
河川の氾濫、地盤被害（液状化や地すべり）、避難場所への移動しやすさ、火災時の延焼危険度などを確認できます。
各自治体のホームページで閲覧できるので、事前に確認して備えましょう。
災害リスクの注意点②耐震強度
地震への備えとして、不動産の耐震強度を確認しましょう。
確認方法には「築年数から調べる方法」と「耐震診断で調べる方法」の2通りがあります。
耐震強度は住宅ローン減税の条件にもなっているので、事前に確認が必要です。
築年数から調べる
1981年6月1日以降に建築確認された不動産は、新耐震基準に沿って建築されています。
この基準は、震度6～7の揺れに耐えられることを基準としています。
耐震診断で調べる
耐震診断とは、不動産の地震への耐久性を調べる方法です。
日本建築防災協会のホームページで、簡単にセルフチェックできます。
より信頼性の高い診断を希望する場合は、耐震診断資格者に依頼しましょう。

まとめ

不動産の販売形態には、売主物件と仲介物件の2種類があり、それぞれに異なるメリットとデメリットがあります。
「売主物件」は仲介手数料がかかりませんが、自分で物件探しをしなければならず、一方、「仲介物件」はプロのサポートが受けられますが、仲介手数料が発生します。
不動産の購入をする際には、購入の流れを理解した上で、資金計画や災害リスクに注意し、ハザードマップや耐震強度の確認を忘れずにおこないましょう。