不動産購入における重要事項説明とは？内容や注意点について解説

不動産の購入にあたって、契約を結ぶ前に受ける重要事項説明がどういったものかを知らない方もいるのではないでしょうか。
不動産の契約を結ぶ際には欠かせないもののため、把握していないとトラブルが起きてしまいかねません。
そこで、取引時に重要事項説明を受ける目的や記載されている内容について解説をしていきます。

不動産購入時におこなわれる重要事項説明とは

不動産取引において、必ず受ける重要事項説明の目的や意義について、詳しく見ていきましょう。

宅地建物取引業法で決められている

重要事項説明とは、宅地建物取引業法の第35条で定められている不動産取引の手続き方法です。
土地や建物の購入や売却などの不動産取引において、契約を結ぶ前に受けるように義務付けられています。

説明を受ける目的

重要事項説明は、不動産を取引する契約者を守る目的があります。
不動産は高額の取引となる上、物件の詳細な内容や法的な知識など、複雑で専門的な用語の理解が必要です。
売買を検討する方は、専門的な知識を有していない場合がほとんどだといえるでしょう。
契約者が契約内容を十分に理解をしていないまま契約を締結してしまうと、後々のトラブルに発展する可能性も否めません。
不動産は高額な買い物ですので、トラブルになったときに発生する損失も高額になると考えられます。
そのため、不動産取引では、契約が成立する前に不動産の専門家が内容について、契約者に対して分かりやすく説明をする義務があります。

説明を受けるタイミング

宅地建物取引業法では、専門の資格者である宅地建物取引士が説明をおこなわなくてはならないと法律によって決められています。
2021年より、不動産の売買契約でも、オンラインを利用した説明が認められるようになりました。
これは、宅地建物取引士が説明をおこなう、双方のインターネット環境が整っている、説明前にオンライン環境を確認するなどの条件を満たせば可能です。
重要事項説明の際には、重要事項説明書が交付されます。
オンラインでの説明の場合は、事前に契約者に説明書が送付される決まりです。
重要事項説明書には、宅地建物取引士の印鑑が押されています。
宅地建物取引士による説明を受け、記載されている内容について納得したうえで契約の締結に進みます。

重要事項説明書の3つの項目とは

重要事項説明書に記載されている事項は、取引をする物件の内容や取引の条件、その他の3つの項目です。
物件内容では、権利関係や法令による制限などが記載されています。
建物の物件調査の内容、マンションの共有スペースの決まりやペットの有無といった規約です。
取引の条件では、物件の売買代金の他、代金以外に支払う手付金や、清算のための金額などの詳細と、保全措置について記載されています。
さらに、買い手の都合や契約違反による契約解除についての項目も設けられています。
その他の項目は、物件所在地のハザードマップの説明の他にも、風通しや日照に影響がある建物など、周辺の環境に関する記載です。

不動産購入時の重要事項説明でチェックしておくべきポイント

契約を結ぶにあたって重要事項説明を受ける際に、チェックすべきポイントがいくつかあります。
それぞれのポイントについて、詳しくみてみましょう。

説明者の確認

説明者は、資格者である宅地建物取引士のみおこなえます。
宅地建物取引士は、不動産に関する専門知識を持つ国家資格で、重要事項説明は独占業務となっています。
説明者は、説明をおこなう前に必ず写真付きの宅地建物取引士証を提示して、説明の資格者である証明をする決まりです。
オンラインでの説明の場合でも、画面越しに提示されます。
もし、説明者による宅地建物取引士証の提示がない場合は、必ず提示を求めましょう。
また、説明時に交付される重要事項説明書に宅地建物取引士の押印があるかどうかもチェックします。
書類に印鑑を押した資格者と、実際の説明者は異なる場合もあります。

物件の内容を確認

書類には所在地など、物件についての詳細な情報が記載されています。
事前に知らされていた情報やパンフレットなどと相違がないかを照会する必要があります。
また、前の所有者が住宅ローンの返済中で残債がある場合には、抵当権が付けられている場合がほとんどです。
抵当権が付いているままでは所有権を変えられませんので、抹消されるタイミングなどの記載も確認しましょう。
また、土地の場合には、住宅を建築する際に重要となる法令上の制限についても確認します。
また、将来的にリフォームや増改築を検討している場合は、制限の有無についてもチェックしておきましょう。

契約条件を確認

売買契約を結ぶ際の条件についても、詳細な確認が必要です。
重要事項説明書には、売買代金の他にも、支払う金銭と目的が記載されています。
手付金の他にも、固定資産税の精算、マンションの場合には、管理費用の精算などもあります。
支払う金額の明細と、支払った金銭の保全方法がどのように取り決められているかも確認しておきましょう。
また、買い手の都合によって、手付解除をおこなう際の支払い方法も重要です。
期日を過ぎても売主から引き渡しされない、購入者が代金を支払わないなど、契約内容に違反した場合の解除方法や違約金についても確認しておきましょう。
また、住宅ローンを利用する場合、ローン特約を申し込む場合もあります。
ローン特約とは、もし融資が受けられなくなっても解除が認められる契約です。
特約を利用する場合は、金融機関や返済の記載についても細かくチェックしましょう。

不動産購入時に重要事項説明を受ける際の注意点

不動産取引で重要事項説明を受ける場合に、知っておきたい注意ポイントや心構えについて確認しておきましょう。

事前にコピーを受け取る

重要事項説明書は記載内容が多いうえに、不動産業界ならではの耳慣れない用語も多く使われています。
多くの場合、重要事項説明と契約は、同じ日におこなわれます。
契約の場で初めて書面を交付されても、すべての内容を正確に把握するのは難しいでしょう。
高い金額の取引となりますので、事前に重要事項説明書のコピーを用意してもらい、細かい部分まで内容の精査をしておくのがおすすめです。
事前に内容のチェックをしたうえで、質問や気になる点があればまとめておくと、スムーズに手続きを進められます。

変更が見つかった場合

注意点としては、重要事項説明書の内容に相違や変更が見つかった場合、訂正印などで部分的に修正するのではなく、トラブルを避けるために新たに作り直してもらいましょう。

サインと捺印のタイミング

重要事項説明を受けて不明な部分や質問があれば、必ず確認しておきましょう。
署名と捺印は、重要事項説明の内容すべてに納得をした証明となります。
契約を交わす時点で聞いていなかった、知らなかったとならないように些細な点であっても、必ず説明者もしくは不動産会社に相談し、疑問点を解消させましょう。
内容に関する疑問はすべて解消して、納得のうえでサインと捺印をおこない、契約に進みましょう。

まとめ

重要事項説明とは、土地や建物などの不動産売買契約を交わす前に、宅地建物取引士によっておこなわれる手続きです。
交付される重要事項説明書には、契約にあたって重要な物件や契約に関する項目がまとめられています。
注意点としては、不動産を購入する場合には事前にコピーを受け取り、疑問点はすべて解消したうえで署名捺印をおこない契約を結びましょう。