事故物件とは？該当する不動産を売却する方法と注意点を解説

所有している土地や建物で死亡事故などが発生したら、売るときにどう影響するのか気にする方も多いのではないでしょうか。
いわゆる事故物件に該当する土地や建物は、購入希望者に詳細を伝える義務があるので、通常よりも注意すべきポイントがあります。
本記事では、事故物件とはなにかお伝えしたうえで、売却方法や注意点を解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

事故物件とは

事故物件とは、他殺・自殺・死亡してから、しばらく経って遺体の発見現場になった不動産（戸建て・集合住宅・土地）を指します。
以前までは、人が亡くなった土地や建物は心理的瑕疵（しんりてきかし）の基準で評価され、個人の感覚に左右されやすい部分が多かったため、事故物件の明確な定義基準がありませんでした。

瑕疵の種類

心理的瑕疵とは、不動産業界で使われる専門用語で、目に見えない欠陥や過失を意味します。
物件に問題がないとしても、買主が「なんとなく住んだり買ったりするのは避けたい」と感じる状態を指します。
他殺や自殺の現場となった場合、築年数や立地、間取りなどの基本的な物件情報は変わりません。
しかし、心理的に避けたいと感じる要素があるため、心理的瑕疵の対象となります。
また、人が亡くなった現場のほか、近隣に暴力団の事務所や墓地、ゴミ屋敷、ゴミ焼却場などがある場合も周辺環境が悪いため、心理的瑕疵に該当します。
国土交通省は2021年5月20日に事故物件に関するガイドラインを明確化し、2021年10月8日には宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインも明確化しました。
これにより、曖昧だった事故物件の定義に基準が設けられ、売主と買主がより公平な立場で取引できるようになりました。
心理的瑕疵に対して、雨漏りやシロアリ、排水溝の詰まりなどの物理的な問題は物理的瑕疵と呼ばれます。

瑕疵には告知義務がある

売却予定の不動産に瑕疵がある場合、売主はその事実を伝えたうえで、売買取引をおこなわなければなりません。
この義務を「告知義務」と呼び、売買契約締結前の重要事項説明で瑕疵について言及する責任があります。
告知義務を怠って取引が成立した場合、買主は取引を白紙に戻したり、損害賠償を請求したりする権利があります。
また、媒介契約を結んでいる不動産会社は、免許の取り消しや営業停止のペナルティを受ける可能性があるため、必ず瑕疵内容を伝えたうえで、取引を進めなくてはいけません。
事故物件を理由に、相場以下で販売しなければならない法律はありませんが、現実的には購入希望者を見つけるのが難しいため、相場の50〜90%の価格で売却されることが一般的です。
値下げをしても購入希望者が見つからない場合は、専門業者に買い取ってもらう方法も検討することをおすすめします。

事故物件を売却する方法

事故物件は、人が亡くなったり、周辺環境に問題を抱えたりしているため、購入希望者が見つかりにくい傾向があります。

そのままで売る方法

そのため、仲介取引で購入希望者を探す際には、まず販売価格を相場に応じて値下げしてみることが重要になります。
値下げ幅の目安は、以下のとおりです。
殺人： 約50%、自殺： 約30%、孤独死や自然死： 約10%です。
ここでいう孤独死や自然死は、遺体が発見されるまでに時間がかかり、においや体液が物件に浸透して特殊清掃を要したケースを指します。
事件や事故の内容によって、心理的瑕疵の度合いは異なるため、これらはあくまで参考程度の目安です。
大幅な値下げをおこないすぎると、手元に残る金額が減るため、事故物件の取り扱い実績のある不動産会社に相談することをおすすめします。
値下げをしても購入希望者が現れず、さらなる値下げが厳しい場合は、販売活動を一時中止して、ある程度期間を空けてから売却活動の再開を検討する方法があります。
また、クリーニングやリフォームをおこなってから再び販売活動をすることで、購入希望者が見つかりやすくなる可能性があるでしょう。
ただし、国土交通省のガイドラインでは、賃貸物件の心理的瑕疵については、3年経過後に告知義務がなくなりますが、売却については明記されていません。
しかし、たとえ過去の出来事であっても、売買取引のタイミングで人が亡くなった事実を伝えるべきだといえるでしょう。

その他の方法

別の方法として、物件を解体して更地にして販売活動をおこなうと、立地や広さの条件だけで魅力を感じた購入希望者が見つかる可能性があります。
ただし、更地にしたからといって、物件で起きた事故や事件が消えるわけではなく、心理的瑕疵を和らげる方法としての効果があるだけです。
あくまでも事故物件である事実は残り、告知義務も果たす必要があります。
どうしても購入希望者が見つからない事故物件は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
すべての不動産が買取の対象になるわけではありませんが、一定の要件を満たしていて利益があると判断されれば、事故物件でも買い取ってもらうことができるでしょう。
これらの方法を検討し、適切なアプローチを取ることで、事故物件の売却を円滑に進めることができるでしょう。

事故物件を売却するときの注意点

事故物件を売却するときの注意点として、物件の回復、売却時期、価格設定、告知義務の4点が挙げられます。

物件の回復

まず、人が亡くなった現場付近だけでなく、外観と室内をきれいにして、良い印象を与えられるよう準備しましょう。
遺体の発見が遅れ、臭いや体液が浸透していたり血液が飛び散っている現場では、特殊清掃が必須です。
見た目の変化がない場合は、できる範囲でハウスクリーニングやリフォームなどを依頼すると効果的です。
クリーニングやリフォームにくわえ、瑕疵の原因や状況に応じて、お祓いをしてもらうと、「お祓いしてもらったなら安心して住める」と思える購入希望者が現れる可能性があります。

売却時期

次に、事故や事件が発生した直後は、事故物件としての印象が強く反映されます。
売主の精神面や経済状況によって、柔軟に対応できるかどうかは左右されますが、余裕があれば数年間の期間を空けてから販売活動をおこなう方が得策です。
あまりにも残虐な事件や不可解な事故でなければ、時間の経過とともに抵抗感は和らぎやすくなります。

価格設定

さらに、通常の市場相場では入希望者が見つかる可能性が低いため、事故や事件の内容に応じて10〜50%ほど値下げして販売を試みましょう。
ただし、初めから安価に設定すると、売却利益がほとんど得られなくなるため、不動産会社と相談しながら価格設定をおこなうと安心です。

告知義務

最後に、国土交通省の定めるガイドラインに基づき事故物件に認定された場合、時間が経っても告知義務は残ります。
告知義務は、売主と買主の公平性を保つための制度であり、隠して売買取引をおこなった場合は損害賠償の責任を追求されます。
そのため、売買契約時の重要事項説明で、しっかりと瑕疵があることの説明をおこない、合意の上で取引を進めなくてはなりません。

まとめ

事故や事件で人が死亡した物件は、心理的瑕疵が生じるため、通常よりも売却難易度が高まります。
以前までは、心理的瑕疵の基準が曖昧でしたが、現在はガイドラインが用意されているため、それに基づいて必ず告知をおこなわなくてはなりません。
事故物件は売却しづらいといわれていますが、価格設定や売却期間を工夫すれば、購入希望者が見つかる可能性もあるため、不動産会社に相談してみましょう。