固定資産税の評価替えとは？固定資産税評価額の調べ方も解説！

マイホームを購入すると、毎年土地と建物に課される固定資産税を納める義務が発生します。
しかし固定資産税の金額は一定ではなく、変動する可能性があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、固定資産税の評価替えの概要や固定資産税の算出基準となる固定資産税評価額の調べ方、固定資産税評価額が計算に用いられる税金の種類について解説します。

固定資産税の評価替えとはどのようなものか？

固定資産税は、土地と建物の固定資産税評価額（課税標準額）に一定の税率をかけて算出します。
マイホームを購入したら毎年納めなければならなくなるので、いったいどのようにして評価額が見直されるのかについて、事前に把握しておきましょう。
ここでは、固定資産税の評価替えとは何かについて解説します。

固定資産税の評価替えとは？

固定資産税の評価替えとは、土地と建物の固定資産税評価額を3年に一度見直す制度です。
本来であれば適正な時価をもとに毎年固定資産税評価額を見直すべきですが、全国の土地と建物の評価替えを1年ごとにおこなうのは難しいため、3年ごとに実施することになっています。
評価額を改める年度を「基準年度」といい、直近では令和6年におこなわれました。
令和6年に決定された評価額は令和7年・令和8年にも引き続き適用されるため、原則として3年間は固定資産税額に変動はありません。
次に固定資産税評価額の評価替えがおこなわれるのは、令和9年です。
なお土地と建物に課される固定資産税の納税額は、毎年4～6月頃に自治体から送られてくる課税明細書を見ると確認できます。
購入前の不動産に関しては、不動産会社にお尋ねください。

土地の固定資産税評価額とは？

土地の固定資産税評価額は国が公表している地価公示価格の約70％を目安とし、土地の形状や立地条件などを総合的に考慮したうえで算定されます。
しかし土地の価格は一定ではなく、経済状況や都市開発などの影響を受けて上がったり下がったりします。
もし地価下落などが起こって現在の評価額が適切ではないと見なされたときは、基準年度前に価格が見直される可能性がある点を押さえておきましょう。

建物の固定資産税評価額とは？

新築の建物の固定資産税評価額は、評価替えの時点において同じ建物を再び建築したと仮定したときにかかる費用をもとに算定されます。
一方、中古物件では前回の評価替え時の再建築価格に建築物価の変動、築年数による劣化などを踏まえたうえで評価額が導き出されます。
築年数が古くなるほど固定資産税評価額は下がると思われがちですが、そうとはいい切れません。
物価水準の上昇にともなって建築物価が上がると、評価額が上がってしまうことも十分あり得ることです。
ただし、算出された固定資産税評価額が前年度の金額を超えたときには、前年度の評価額が据え置かれる仕組みとなっています。

固定資産税の算出基準となる固定資産税評価額の調べ方

前述のように、固定資産税は固定資産税評価額をもとに算出されます。
しかし肝心の固定資産税評価額の調べ方がよくわからない方もいるのではないでしょうか。
ここでは、固定資産税評価額の調べ方について解説します。

課税明細書を確認する

固定資産税評価額の調べ方としてもっとも簡単なのは、課税明細書を見ることです。
課税明細書は、毎年4～6月頃に自治体から納税通知書と併せて送られてきます。
課税明細書に記載されている内容は、土地と建物の住所や地目、前年度課税標準額、本則課税標準額、負担水準など多岐にわたります。
一見どこを見れば良いのかがわからなくなってしまいがちですが、課税明細書中の「固定資産税課税標準額」と記載された項目を見ると、その土地と建物の評価額を確認可能です。

固定資産評価証明書を確認する

固定資産税評価額の調べ方のひとつとして、固定資産評価証明書を確認することが挙げられます。
固定資産評価証明書とは、土地と建物の資産価値を証明した書類のことです。
固定資産評価証明書を見ると、その土地と建物の課税標準額がいくらなのかを確認できます。
ただし、固定資産評価証明書を取得できるのはあくまでも不動産の所有者、および関係者のみです。

固定資産課税台帳を確認する

固定資産税評価額の調べ方のひとつとして、固定資産課税台帳の確認が挙げられます。
固定資産課税台帳とは固定資産税の課税対象となっている不動産に関する情報が記載された帳簿であり、各自治体に備え付けられています。
固定資産課税台帳を自治体の窓口で閲覧すれば、土地と建物の固定資産税評価額を確認可能です。
ただし固定資産評価証明書と同様、固定資産課税台帳を閲覧できるのは不動産所有者および関係者のみです。
購入前の不動産の固定資産税がいくらなのかを知りたい場合は、不動産会社に確認するようにしましょう。

納税額の計算時に固定資産税評価額が用いられる税金

納税額を計算するときに固定資産税評価額が用いられるのは、固定資産税だけではありません。
不動産を購入するとき、および購入後にかかる税金の算出時にも使われるので、事前に計算方法を押さえておくとおおよその金額を把握できて安心です。
ここでは、納税額の計算時に固定資産税評価額が用いられる税金の種類について解説します。

税金の種類①都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内にある土地や建物を購入したときに固定資産税と併せて課される税金です。
都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」の計算式で求められます。
たとえば土地と建物の固定資産税評価額が合計で3,000万円のときは、購入した翌年から9万円の都市計画税を納めなければなりません。
ただし都市計画税の税率は「制限税率」であり、自治体によっては0.3%よりも低く設定しているところもあります。

税金の種類②登録免許税

登録免許税とは、購入した土地と建物の所有権が自分にあることを法務局に登録するときにかかる税金です。
登録免許税の税率は登記の種類によって異なり、土地と中古建物の所有権移転登記は2%、新築建物の所有権保存登記は0.4%です。
土地と建物の固定資産税評価額に所定の税率をかけると、納税額を算出できます。
なお、土地の所有権移転登記における税率は2026年3月31日までであれば1.5%、中古建物の所有権移転登記における税率は2027年3月31日までであれば0.3%に軽減されます。
また住宅ローンを借りて不動産を購入するときにも、土地と建物に抵当権を設定する登記費用として登録免許税がかかることを押さえておきましょう。
抵当権設定にかかる登録免許税の計算式は「住宅ローンの借り入れ額×0.4％」です。
抵当権設定時の登録免許税の税率も、2027年3月31日までであれば0.1%に軽減されます。
少しでも納税額を抑えたいのであれば、期限内に不動産を購入するのがおすすめです。

税金の種類③不動産取得税

不動産取得税とは、土地と建物を購入したときに一度だけかかる税金です。
本則税率は4％ですが、2027年3月31日までに不動産を取得すると3％に軽減されます。
また土地の評価額も半分に軽減されるので、より納税額を抑えることが可能です。
土地の不動産取得税は「固定資産税評価額×1/2×3％」で算出します。
それに対して建物の不動産取得税の計算式は「固定資産税評価額×3％」です。

まとめ

固定資産税評価額の評価替えとは、土地と建物の評価額を3年に一度見直すことです。
固定資産税を算出するときに用いる固定資産税評価額の調べ方としては、納税通知書・固定資産評価証明書・固定資産課税台帳の確認が挙げられます。
また固定資産税評価額は、都市計画税や登録免許税、不動産取得税を算出するときにも用いられます。