共有名義の土地を分筆したい！必要な条件とメリット・デメリットを解説

複数人で共有している土地では、いくつかのメリットから、分筆をおこなうことがあります。
しかし、共有名義の土地を分筆するには条件があり、たとえ権利者でも多少の制限を受けるため注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の土地を分筆するときの条件にくわえ、実施時のメリット・デメリットも解説します。

共有名義の土地を分筆するときの条件

分筆とは、登記簿上で1筆の土地を2筆以上に分けることです。
土地の情報が以前と変わるため、法務局で登記が再度おこなわれます。
この手続きを共有名義の土地でおこなうには、以下の条件を満たす必要があります。

ほかの権利者からの同意

共有名義の土地では、分筆にあたってほかの権利者と話し合い、共有持分の過半数に達する同意を得るように定まっています。
ほかの権利者の意向が関わるのは、共有名義ならではの特徴です。
いずれの権利者もオーナーにあたるため、共有している土地で何かをおこないたいなら、行為の内容に応じて同意を得る必要があります。
不動産に対する行為は保存行為・管理行為・変更行為に分けられており、ほかの権利者の同意に関する規定がそれぞれ定まっています。
また、変更行為は軽微かどうかで2種類に分かれているため、同意に関する規定を調べるときは注意が必要です。
土地の分筆は、現在は軽微な変更行為にあたり、共有持分の過半数に達する同意が条件とされています。
なお、以前は軽微ではない変更行為とされ、全権利者から同意を得るように定まっていました。
近年の法改正で行為の分類が変更され、条件のハードルが以前より下がっています。
しかし、一定以上の同意は必要であり、個人の意思だけで分筆はおこなえません。

土地の面積

土地を分筆するときの条件の一つに、面積が挙げられます。
分筆後の面積が0.01㎡未満になる条件だと、一般的に手続きをおこなえません。
また、土地に関しては、地域が最低面積の基準を独自に定めているケースがあります。
分筆後の面積が狭すぎて最低基準を下回らないかは、事前によく確認しましょう。
くわえて、分筆後に住宅などの建築を考えているなら、最低敷地面積の規定に注意が必要です。
景観の保護に力を入れている地域などでは、建築基準法の規定とは別に、独自の最低敷地面積を定めているケースがあります。
建築の許可が下りない小さな土地に切り分けてしまうと、住宅などを建てられず、分筆を後悔しかねません。

隣地の所有者の協力

土地の分筆では、隣地の所有者に協力をお願いするものです。
分筆時には土地の境界を確定させる関係で、隣地の所有者の立ち会いが欠かせないからです。
隣地の所有者と予定が合わなくて立ち会いが叶わなかったり、そもそも相手と連絡が付かなかったりすると、分筆が難しくなります。

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共有名義の土地を分筆するメリット

共有名義の土地の分筆は、各権利者にとってメリットがあります。
権利者にとっての主なメリットは、以下のとおりです。

単独所有への変更

共有名義の土地を分筆すると、1筆の土地をいくつかに分けられるため、権利関係を単独所有へと変更できます。
単独所有のメリットは、自分の意思で自由に土地を活用できることです。
法令や地域の規定に抵触しない限り、建物の新築や土地の売却でも問題なくおこなえます。
共有名義の土地で保存行為以外の何かをおこないたいときは、ほかの権利者の同意が必要です。
また、土地の活用に向けて権利者同士で話し合ったとき、意見が合わなくてトラブルに発展するリスクもあります。
このように、共有名義にはデメリットが目立ちますが、分筆によって各自の単独所有に切り替えれば、それぞれで自由に土地を活用できます。
ただし、土地を分筆しただけでは、権利関係は共有名義のままです。
各自の単独所有に切り替えたいなら、所有権移転登記があわせて必要です。

売却価格の上昇

共有名義の土地を分筆し、単独所有に切り替えると、市場価格でそのまま売却できる可能性が出てきます。
共有名義の土地では、自分が得ている権利だけを売り出せますが、相場は市場価格の約5～7割にまで下がります。
土地の権利を一部だけ購入しても、ほかの権利者の同意を得ないと土地を活用できず、買主にとっては不便だからです。
ほかの権利者の家族や親戚などでないと、デメリットのほうが上回りやすいため、値下げしないと買主がなかなか見つかりません。
しかし、分筆により単独所有へと切り替えれば、共有名義特有のデメリットがなくなり、通常どおりの相場で売却が期待できます。

地目の変更

土地には、家を建てるための宅地、農業用地の田や畑などと、地目がそれぞれで定まっています。
登記簿上の地目と実際の土地の使い道は、基本的に一致させるものです。
そして、地目は土地1筆に対して1つしか設定できず、複数の用途で土地を使いたいときには不便です。
しかし、土地を分筆すれば、それぞれで別の地目を設定でき、活用の幅が広がります。

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共有名義の土地を分筆するデメリット

共有名義の土地を分筆すると、上記のメリットとあわせ、デメリットもいくつか生じる可能性があります。
分筆を後悔しないよう、以下のデメリットは事前に確認することをおすすめします。

手続きにかかる時間や労力

先述のとおり、共有名義の土地を分筆するには、ほかの権利者から同意を得る必要があります。
全員の同意は不要になったとはいえ、共有持分の過半数に達する同意が必要であり、権利者同士での話し合いには時間や労力がかかるものです。
同意を得るうえでの注意点は、ほかの権利者と話し合うなかで、分筆の条件を具体的に決める必要があることです。
分筆後の形や面積をどうするか、誰がどの土地を単独で所有するのかなど、内容は各自の利害に関わります。
1回の話し合いで合意にいたるとは限らず、何度も意見を交わすことになりやすいのは主なデメリットです。
くわえて、分筆に必要な準備は、権利者間の話し合いだけではありません。
土地の境界線を確定するため、隣地の所有者に連絡を取り、立ち会いの協力を取り付ける必要もあります。
隣地の所有者の意向やスケジュールが関わるのも、時間や労力がかかりやすいポイントです。

固定資産税

土地の分筆にあわせ、敷地内にあった住宅を取り壊すと、固定資産税が高くなります。
土地に課せられる固定資産税には、住宅用地に対する軽減措置があるからです。
住宅を取り壊すと、土地が住宅用地ではなくなり、軽減措置の対象外とされます。
結果、以前より固定資産税が高くなるため、分筆にあわせて住宅を取り壊すときは、税額への影響に注意しましょう。

分筆後の資産価値

土地の分筆によって共有名義を解消できると、資産価値の向上が期待できるものです。
しかし、分筆方法を誤ると、かえって資産価値が落ちることがあります。
資産価値を左右する条件は権利関係だけでなく、形・傾斜・高低差・接道状況・日当たりなど多岐にわたります。
資産価値が落ちる条件は、まず面積があまりに狭いことです。
また、土地の形がいびつだったり、敷地内に傾斜があったりするのも基本的に好まれません。
分筆後の条件が良くないと、かえって資産価値が落ちるのは気を付けたいデメリットです。

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まとめ

共有名義の土地を分筆するには、共有持分の過半数の同意を得たうえで、さらに面積の規定を満たしたり、隣地の所有者に協力してもらったりする必要があります。
分筆のメリットは、土地を単独所有に切り替えられ、売却価格が上昇したり、活用の幅が広がったりすることです。
一方のデメリットには、手続きに時間や労力がかかるうえ、条件によっては固定資産税の上昇や資産価値の低下が起こり得ることが挙げられます。