相続した共有名義の不動産が差し押さえられたら？対処法についても解説

相続などで共有名義となった不動産について、「他の共有者が債務を滞納したら、自分の持分はどうなるのか」とご不安ではありませんか。
たとえ、差し押さえの対象が相手の持分だけでも、ご自身の持分や不動産全体にまで影響が及ぶ可能性があるため、決して安心はできません。
本記事では、共有持分が差し押さえられる手続きや、その後に起こり得る競売などのリスク、そして事態を防ぐための対処法を解説いたします。
共有名義の不動産をお持ちで、将来的なトラブルに備えたい方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産の差し押さえとは

共有名義不動産の差し押さえ問題を考えるうえで、基礎知識をおさえる必要があります。
まずは、不動産差し押さえの概要や、共有名義特有のリスクについて解説していきます。

差し押さえの定義と原因

差し押さえとは、債務者が税金やローンの支払いなどを滞納した際に、債権者がその債権を回収するためにおこなう法的な手続きです。
差し押さえが開始される典型的な原因としては、主に2つの場合が考えられます。
1つ目は、固定資産税や住民税、所得税といった国税や地方税の滞納です。
2つ目は、住宅ローンやカードローンなどの私的な借入金の返済滞納で、この場合では、銀行や保証会社といった民間の債権者が手続きを進めます。

差し押さえ登記までの流れ

次に、債権者が申し立てをおこない、登記簿に差押登記が入るまでの手続きの流れを見ていきましょう。
税金滞納による「滞納処分」の場合、行政機関が督促や財産調査を経て「差押書」を作成し、法務局に対して差押登記を依頼することで進行します。
一方、ローン滞納などで民間債権者がおこなう「強制執行」の場合は、まず訴訟などを通じて「債務名義」を取得することが必要です。
債権者が債務名義や不動産の登記事項証明書などを揃え、管轄の地方裁判所に「強制競売申立書」を提出することで、手続きが開始されます。
裁判所が申立てを審査して要件を満たしていると判断すると、「競売開始決定」という決定を下します。
そして、裁判所は競売開始決定と同時に、職権で管轄の法務局に対し「差押登記」を依頼する流れです。

差し押さえの範囲と影響

相続などで発生しやすい「共有名義」の不動産において、共有者の1人が滞納を起こした場合、差し押さえはどのようにおこなわれるのでしょうか。
この場合、債権者が差し押さえることができる範囲は、法的にあくまで滞納した本人の「持分」だけに限定されます。
たとえば、3人が各3分の1の持分で不動産を共有している状況で1人だけが滞納した場合、債権者はその1人の「持分3分の1」のみを差し押さえることになります。
しかし、差し押さえられるのが一部の持分のみであっても、他の共有者には影響が及ぶため注意が必要です。

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共有者の持分が差し押さえられた場合に共有名義の不動産はどうなる？

前章では、差し押さえの概要とリスクについて述べましたが、実際に持分が差し押さえられたらどうなるか不安ですよね。
ここでは、差し押さえ後に起こる事態や、競売の影響について解説いたします。

持分のみが競売対象になる

共有名義の不動産において、共有者の1人の持分が差し押さえられた場合、債権回収の過程は次の段階である「競売」へと移行します。
差押登記が完了すると、まず裁判所の執行官による「現況調査」がおこなわれます。
裁判所は、調査結果に基づいて入札の最低ラインとなる「売却基準価額」を決定し、入札期間や開札期日などを公告するのです。
ここで重要な点は、共有名義不動産の場合、競売で売却対象となるのは、あくまで滞納した共有者の「持分」のみであるという事実です。
そのため、競売でこの持分を落札した買受人は、既存の共有者たちと共に、新たな共有者として共有関係にくわわります。

第三者落札と分割請求

不動産の「持分」だけを競売で取得しようとするのは、その取り扱いに精通した不動産業者や投資家であることが多いです。
しかし、民法の規定上、共有不動産全体の売却や増改築といった処分行為には、共有者「全員」の同意が必要となります。
この膠着状態を打開するために用いられるのが、「共有物分割請求」です。
民法では、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定められており、これは競売で持分を取得した第三者にも認められる権利です。
もし協議がまとまらない場合、新たな共有者は裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こします。

担保評価低下と活用制限

競売や共有物分割請求といった事態に至る前でも、登記簿に「差押」の文字が記載された時点で、他の共有者にはリスクが発生します。
金融機関としては、万が一その後に抵当権を設定しても、先に登記された差押えが優先されるため、競売になった場合に融資を回収できないリスクを懸念します。
また、将来的に共有物分割請求訴訟などに巻き込まれ、担保権の実行が困難になることも予測されるため、融資そのものを拒否するのです。
この結果、他の共有者は、自身とは無関係の差し押さえであるにも関わらず、その不動産全体を担保にして新たな資金調達をおこなうことが事実上不可能になります。

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共有名義の不動産を差し押さえから守る対処法

ここまで、差し押さえのリスクや影響を解説しましたが、具体的な対処法もおさえておきましょう。
最後に、共有名義不動産を守るための実践的な方法について解説していきます。

他共有者による持分買取

根本的な解決策の1つが、滞納している共有者の持分を他の共有者が買い取ることです。
これは、問題の持分を内部で処理することで、競売による第三者の介入を防ぐための有効な方法となります。
手続きは通常の持分売買と同様に、当事者間で売買価格を協議し、合意に基づき「持分売買契約書」を作成して登記を移転します。
価格決定の際は、固定資産税評価額や路線価を参考に、客観的な時価に基づいておこなうことが、後の贈与税リスクなどを避けるうえで重要です。

債務の肩代わりと注意点

次に、差し押さえという事態に至る前の段階で、他の共有者が滞納者の債務を一時的に「肩代わりして支払う」方法があります。
とくに、固定資産税は連帯納税義務があるため、他の共有者が立て替えて支払うことで、差し押さえを未然に防ぐことが可能です。
債務を弁済した場合、立て替えた共有者は滞納者本人に対して、その金額を請求する権利である「求償権」を取得します。
しかし、単に立て替えただけでは将来の回収が困難になる恐れがあるため、弁済前に滞納者との間で「協議書」を作成しておくことが重要です。
この協議書には、立て替えた金額や返済方法を記載し、可能であれば公証役場で「公正証書」として作成しておきましょう。

全体売却による債務清算

最後に、共有者全員が不動産を手放すことに同意できるのであれば、不動産「全体」を一般市場で「任意売却」する方法も選択肢となります。
これは、競売よりも高値での売却が期待できるため、その売却代金で債務を清算し、共有関係自体を解消する手法です。
持分のみの競売では価格が著しく低くなりますが、不動産全体を一般市場で売却すれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高まります。
この任意売却を成功させるためには、民法上、共有者「全員」の売却に対する同意を取り付けることが絶対条件です。
もし既に差し押さえがなされている場合でも、債権者と交渉し、任意売却の方が回収額が多いことを説明して、差し押さえの解除に同意してもらう必要があります。

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まとめ

共有不動産は、1人の持分が差し押さえられるだけで担保価値が下がり、売却や融資が難しくなるなど他の共有者にも影響します。
その持分が競売で第三者に渡ると、「共有物分割請求訴訟」を通じて、不動産「全体」が競売になる可能性もあります。
他の共有者が持分を買い取る、債務を肩代わりする、または全員で任意売却する方法で、差し押さえから守りましょう。