相続空き家の特例について！共有名義の不動産に適用できるケースもご紹介

不動産の相続では、状況に応じて高額な税金が発生します。
相続人の負担を軽減するには、相続空家の特例を活用する方法が有効でしょう。
そこで今回は、相続空家の特例とはどのような制度か、共有名義の物件に適用できる事例や、小規模宅地等の特例と併用可能なケースをご紹介します。

相続空家の特例と共有名義とは

相続空家の特例とは、相続した空き家を売却したときの利益から、最大3,000万円まで控除できる制度です。
不動産の売却で譲渡所得が発生すると、譲渡所得税がかかるので、制度により大幅な減税ができます。
この制度を適用させるには、以下の要件を満たさなければなりません。
共有名義不動産の相続後に売却を検討しているなら、事前に「相続空家の特例」を利用するための適用要件を確認しておきましょう。

相続空家の特例を適用できる方とは

相続空家の特例を適用できる方は、被相続人が死亡して空き家になった家屋および敷地を、相続または遺贈により取得した方です。
受贈者または相続人でなければ制度を適用できないので、注意しましょう。
なお、相続空家の特例は2024年（令和6年）1月1日以降に譲渡した空き家に関しては、一部適用条件が変更されているため、最新の税制改正情報を必ず確認してください。
あらかじめ適用要件を把握しておかないと、制度が使えず、高額な税負担をしなければなりません。
損をしないよう、制度の内容は入念に確認しておく必要があります。

相続空家の特例に含まれる不動産とは

相続空家の特例が適用できる不動産は、以下のとおりです。

●被相続人が1人で居住していた家屋
●昭和56年5月31日以前に建築された家屋
●区分所有建物登記がされていない家屋

これらの条件を満たさない不動産は、特例を適用できないので注意しましょう。

相続空家の特例に関するその他の適用条件とは

制度を利用するには、次の適用条件を満たさなければなりません。

●相続開始日から3年経過した年の12月31日までに譲渡すること
●売却代金が1億円以下であること
●相続時から譲渡時まで事業用・貸付用・居住用として利用していないこと
●家屋が一定の耐震基準に適合していること
●親子や夫婦など特別な関係がある方への譲渡ではないこと

不動産を2回以上に分けて売却したケースでは、売却代金の合計額で判定するのが一般的です。
なお、共有名義不動産を売却したときには、共有者の売却代金を合算して判断します。
また、空き家が一定の耐震基準に適合していないときは、耐震リフォームをおこなったうえで譲渡しなければなりません。
状況によっては、更地にして売却も可能です。
ただし、譲渡が令和6年1月1日以降のケースでは、耐震基準への適合要件が緩和されます。
空き家の購入者が譲渡の翌年2月15日までに、耐震リフォームの実施または空き家の取り壊しをおこなえば、現状のまま譲渡ができるようになりました。

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共有名義での相続空家の特例

要件を満たせば、共有名義不動産の売却で相続空家の特例が適用できます。
制度を利用できる事例には以下の2パターンがあるので、内容を確認しておきましょう。

被相続人と相続人で共有したときの適用範囲とは

売却した空き家について、相続開始まで被相続人と相続人で共有名義になっていたケースでは、被相続人の持分であった部分のみ特例を適用できます。
相続の前から相続人が保有していた持分には、制度を適用できないので注意しましょう。
たとえば、相続開始前に被相続人と相続人で2分の1ずつ所有していたときには、被相続人の持分であった2分の1に関して特例を利用できます。
持分すべてが適用されるわけではないので、事前に共有名義の状態を確認しておくことが大切です。
共有名義不動産の持分は、各自治体にある登記簿を調べると把握できます。

相続人同士で共有したときの適用範囲とは

相続空家の特例は共有物件にも適用可能ですが、相続の状況によって適用範囲が異なるので、注意しなければなりません。
売却した空き家を相続人同士で共有名義にしていたケースでは、それぞれの持分に特例の適用ができます。
仮に2人の相続人が共有名義で空き家を相続して売却するときには、各相続人が最大3,000万円まで所得控除を受けられるでしょう。
つまり、2人合わせると、最大6,000万円の控除が適用されます。
しかし、令和6年1月1日以降に譲渡をおこない、3人以上の共有名義だったケースでは、各相続人の控除額が最大2,000万円までとなるのが特徴です。
控除額が引き下がってしまうため、3人合わせたときは最大6,000万円の控除となるでしょう。
このように、状況によって控除の適用範囲や金額が異なるので、慎重に判断しなければなりません。
共有名義不動産の売却後に特例を適用させるなら、自身の状況をよく確認しておくことをおすすめします。

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相続空家の特例と他制度の併用

小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅や事業に使用していた宅地の相続税評価額を、最大80%削減できる制度です。
この「小規模宅地等の特例」は、相続空家の特例と併用ができます。
2つの特例を併用すれば、共有名義不動産の相続後に売却しても、大幅な減税が見込めるでしょう。
ただし、制度を併用するには条件があります。
小規模宅地等の特例を適用できるのは、以下の2パターンです。
どのようなケースで制度を併用できるのか、要件を確認しておきましょう。

相続人に持家がなく被相続人と同居していたケース

小規模宅地等の特例を適用させるには、原則として、被相続人と同居していたことが条件となっています。
しかし、相続人に持ち家がないケースでは、被相続人の生前に同居していなくても、特例の適用が認められるでしょう。
これを「家なき子特例」といい、相続した空き家を相続税の申告期限まで保有していることなどが条件です。
相続後すぐに売却すると、特例を適用できなくなるので注意しましょう。
相続税の申告期限は、相続を知った日から10か月後です。
これより前に売却したケースでは、特例が併用できず、高額な税負担となるおそれがあります。

配偶者が不動産を相続したケース

被相続人の自宅を配偶者が相続したときは、生前に同居していなくても、制度の適用が可能です。
売却時期の要件もないため、その他の相続人が不動産を引き継ぐよりも、容易に特例を受けられるでしょう。
注意点として、相続空家の特例に関する要件も確認しておかなければなりません。
相続空家の特例は、被相続人が1人で住んでいたことが条件となっているため、これらの制度を併用できるのは、生前に被相続人と配偶者が別居していたケースなどです。
特例を併用するときには、2つの制度に関して要件を満たさなければならないので、よく確認しておく必要があります。
自身のケースでは、相続空家の特例と小規模宅地等の特例を併用できるのか、事前にチェックしておくことが大切です。
適用が可能か自分で判断できないときには、空き家の売却を依頼する不動産会社に尋ねるのが良いでしょう。
あらゆる可能性を考慮して、より低コストで売却できる選択肢を提案してくれるはずです。

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まとめ

相続空家の特例とは、相続した空き家を売却したときの利益から、最大3,000万円まで控除できる制度を指します。
共有名義不動産にも適用可能ですが、相続の状況によって適用範囲や控除額が異なるので、注意しましょう。
小規模宅地等の特例と併用できるケースは、相続人に持家がなく被相続人と同居していなかった場合（家なき子特例）や、配偶者が不動産を相続したときなどです。