雑種地を売却するときの基本！地目の概要・調べ方と物件の売却方法を解説

土地の一種である雑種地は所有者の意向で売却できるものの、物件に関する基本は押さえておくことが大事です。
そもそも雑種地とは何か、地目はどのように調べるのかなどを把握していないと、物件をスムーズに売却できないおそれがあります。
そこで今回は、そもそも雑種地とは何かにくわえ、地目の調べ方や物件の売却方法も解説します。

雑種地とは？売却前に押さえたい地目の種類

雑種地とは何かを把握するには、まず地目の基礎知識が必要です。
地目の基礎知識や雑種地の概要は、以下のとおりです。

地目の基礎知識

地目とは法令の定める分類であり、土地を登記するとき、その用途に応じて合計23種類のいずれかが選ばれます。
地目の主な種類には、田・畑・宅地・山林などが挙げられます。
田は農耕地の一種で、用水が見られるのが特徴です。
農耕地のなかで、用水が見られないものは畑に分類されます。
宅地は、建物の敷地として用いる土地です。
山林は、耕作なしに竹木が生育する土地を意味します。
このような地目が合計23種類あり、どのような土地なのかがそれぞれで定義されています。
個人の土地売買に関係しやすい地目は、宅地・田・畑・山林・雑種地の5種類です。
そのほかの種類は、個人の土地売買では基本的に見かけません。
また、田や畑には多少の制限があるものの、所定の手続きを踏めば住宅を建築できます。

雑種地の概要

雑種地とは、合計23種類ある地目のひとつです。
田や畑などのように、土地の用途はとくに指定されていません。
雑種地を除く22種類の地目のいずれにも該当しない土地が、雑種地に分類されます。
一見すると珍しい土地のようですが、一般の方が所有する物件に見られます。
雑種地は用途をとくに指定されていない地目で、都市計画法の基準を満たしていれば住宅の建築が可能です。
そのため、住宅が建てられる用途地域内であれば、登記上の地目が雑種地の土地に家が建っているケースもあります。
次に、駐車場にしている土地は、基本的に雑種地です。
駐車場にはいくつかの種類がありますが、地目に影響はありません。
かつて宅地だった土地で、当時から地目を変更していなくとも、現時点で駐車場になっていれば、固定資産税の評価上は現況にあわせて雑種地だとみなされます。
このほか、法人の所有する土地で主に見られる資材置き場やゴルフ場なども、雑種地の一種です。
このように一部特殊な例はありますが、雑種地は一般の方が所有する物件にありえる地目なので、売却にあたって注意しましょう。

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雑種地の売却前に地目を調べる方法

地目の種類は、物件の売却に関係するポイントのひとつです。
思わぬトラブルが売却後に起きないよう、地目の調べ方はしっかり押さえておく必要があります。
地目の調べ方や注意したいトラブルは、以下のとおりです。

登記内容の確認

土地の地目は、法務局に登記されている内容のひとつです。
地目を含めた登記内容は、法務局が発行する登記事項証明書に載っています。
登記事項証明書は、法務局の窓口かオンラインで請求可能です。
発行には手数料が必要であり、金額は書類の請求方法と受取方法によって変わります。
書類の請求と受取のどちらも法務局の窓口でおこなうなら、手数料は600円です。
オンラインで書類を請求すると、手数料が少し安くなります。
少しでも出費を減らしたいなら、請求はオンライン、受取は窓口にしましょう。
また、あくまで地目を調べたいだけなら、登記事項要約書でも問題ありません。
登記事項要約書をオンラインで請求するケースだと、手数料を少し抑えられることがあります。

税務書類の確認

自身が所有する土地の地目は、納税のために毎年送られてくる固定資産税納付通知書で調べられます。
送付の時期は4月上旬ごろであり、宛先は1月1日時点で不動産の所有者だった方です。
同封されている課税明細書・評価明細書に、土地の地目が載っています。
固定資産税納付通知書は登記事項証明書などと異なり、書類の取得に手数料や手続きが不要です。
自宅に届いた書類を保管しているなら、固定資産税納付通知書を参照することをおすすめします。

確認が不十分だったときのトラブル

先述のとおり、現時点で住宅が建っていても、地目が宅地とは限りません。
詳細は物件の現況だけで判断できないため、地目を調べずに物件を売却すると、将来のトラブルが危惧されます。
想定されるトラブルのひとつは、住宅を建て替えられないことです。
宅地以外の土地に建っている住宅は、地目が原因で建て替えの許可が下りないおそれがあります。
地目を十分に調べておらず、物件の売却後に予想外の事態が起きると、買主から責任を問われかねないため注意が必要です。

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雑種地を売却する方法

地目を一度調べ、雑種地だと正式に判明した土地では、いくつかの売却方法が考えられます。
事前に押さえたい主な売却方法は、以下のとおりです。

エリアを確認する

雑種地を売却したいときは、土地の所在地が市街化区域かどうかを確認することが大事です。
土地の所在地が市街化区域ではなく、市街化調整区域だったときは、売却方法をしっかり工夫しなくてはなりません。
市街化調整区域とは、市街化を制限している特殊なエリアで、建物の建築が原則的に不可能です。
土地があるエリアの情報は、自治体の窓口やホームページで確認できます。
現時点で建物があるかどうかでは、エリアの情報を正しく判断できません。
一帯が市街化調整区域となる前に、建物が建築されているケースがあるからです。
エリアの情報を正しく把握しないまま売却活動に入ると、以後に問題が起きるおそれがあるため注意しましょう。
自身の土地が市街化調整区域に位置していたときは、まず自治体の窓口まで相談するのがひとつの方法です。
土地の条件によっては、用途の変更で建築が可能となり、そのまま売り出すときより売却のハードルが下がることがあります。
また、市街化調整区域でも、医療施設・高齢者施設・コンビニエンスストアなどは例外的に建築可能です。
そのため、上記の施設を建築する事業者への売り込みが検討されます。

地目を変更する

雑種地を売却するなら、地目の変更を適宜検討したいところです。
土地自体に大きな問題はなくとも、地目が雑種地であるだけで、価値が下がるケースがあります。
土地の価値は、買主が住宅ローンを活用するときに影響するポイントです。
住宅ローンにおける融資の条件は、購入する物件の価値に左右されます。
地目が雑種地であるために土地の価値が下がっていると、借入可能額が低くなったり、融資自体が不可能となったりしかねません。
買主が住宅ローンを活用しにくい状態だと、物件の売却が難しくなってしまいます。
少しでも物件を売却しやすいよう、可能なら地目を変更しておきましょう。
変更の手続きをおこなえるのは、基本的に物件の所有者のみです。
手続きにあたっては、まず地目変更の申請書を法務局の窓口やホームページなどで取得し、必要事項を記入します。
作成した書類を、土地の所在地を管轄する法務局まで提出すれば、申請は完了です。
申請後には書類の確認と現地調査がおこなわれ、問題なければ地目が変更されます。

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まとめ

雑種地とは、合計23種類ある地目の一種であり、田・畑・山林などと異なり、土地の用途がとくに指定されていません。
自身の土地の地目は、法務局から発行される登記事項証明書や登記事項要約書、1月1日時点で所有者だった方のもとに届く固定資産税納付通知書などで調べられます。
雑種地の売却方法には、市街化調整区域にあたっていないかを確認する、地目を事前に変更するなどが挙げられます。