不動産売買契約における特約とは？契約解除の条件について解説

不動産の売買契約では、契約の解除に関する特約を盛り込んで契約書を作成します。
売買契約を解除できる特約には、ローン特約や買い替え特約がありますが、これらについて知っておくと契約がスムーズに進むでしょう。
今回は、不動産の売買契約におけるローン特約や買い替え特約とは何か、特約によって契約を解除すると仲介手数料はどうなるのかについて解説します。

売買契約の解除に関わるローン特約とは

住宅ローンを組んで不動産を購入するときは、ローン特約と呼ばれる特約を盛り込むのが一般的です。
これは、住宅ローンを借りる前提で売買契約を結んだものの、ローンの本審査に通らず、融資を受けられなくなったときに契約を無条件で解除する特約になります。

買主保護を目的とした特約

ローン特約は、不動産の売買契約における買主を保護するための特約です。
通常、不動産の売買契約を締結するときは手付金を買主が支払い、買主の都合で契約を解除するときは手付金が売主のものになります。
住宅ローンの審査に通らず融資を受けられないのは、買主側の都合ではあるものの、買主に責任があるような事情ではありません。
やむを得ない事情で、ローンに通らなかったときの買主側の損失を防ぐための特約になっています。

ローン特約の条件

ローン特約には、契約解除のための条件が異なる2つの種類があります。
1つは解除条件型と呼ばれるタイプで、住宅ローンの審査に通らなかった段階で、自動的に契約が解除されるのが特徴です。
そのため、仮にローン審査に通らなかったときに、自己資金などで不動産を購入する意思があっても、契約が解除されてしまいます。
もう1つは解除権留保型と呼ばれるタイプで、ローンの審査に通らなかったことが判明した段階から、一定期間の間に購入に関する買主の意思を表明することが可能です。
そのため、解除権留保型にしておけばそのまま購入を諦めるか、何らかの形で資金を調達しなおすかを選べます。

ローン特約の期日

ローン特約を用いて売買契約を解除するためには、事前に決めた期日までに審査が完了している必要があります。
期日を過ぎてしまうと、仮に住宅ローンの審査に通らずに該当の不動産の購入が難しくなったとしても、無条件での契約解除はできません。
解除留保型のローン特約では、一定期間の間に売買契約を継続させるか選択しないと違約金が発生するため、早めに意思表示する必要があります。
そのため、期日に間に合わないときは、ローン特約を使用して契約を解除してしまうか、事情を売主に説明して相談する必要があるでしょう。

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売買契約の解除に関わる買い替え特約とは

売買契約を解除する効果のある特約には、買い替え特約と呼ばれるものもあります。
これは不動産を購入するときに、前の住居の売却が間に合わなければ、契約を解除して白紙に戻せる特約です。

買主にとってはメリットがある

買い替え特約は、自宅の買い替えで不動産を購入しようとする買主にとっては、メリットが大きい特約です。
引き渡しまでに前の住宅を売却できず、購入資金の捻出が難しいときは、売買契約そのものを白紙にできます。
一方で、売主にとっては、買主側の一方的な都合により無条件で契約が解除される可能性があり、デメリットが大きい特約です。
そのため、売主には、買い替え特約を盛り込むことを了承してもらえない可能性もあります。
特約を了承してもらうには、前の住居を売却するための媒介契約を専任媒介契約や専属専任媒介契約にし、より引き渡しまでに売却しやすい環境にしておくことが大切です。

買い替え特約の期日

買い替え特約においても、基本的に売主と買主の合意において「いつまでに前の住宅を売却する」との期日を設定します。
この期日までに前の住宅を売却できなかったときは、売買契約が無条件で解除されて、不動産を購入できなくなるのです。
なお、期日内に売却ができなかったケースでも、売主と相談して合意を取れれば、期日を延長できる可能性があります。
ただし、買い替え特約は売主にとってリスクが大きい特約なので、きちんと期日内に売り切る姿勢を見せないと、そもそも特約を了承してもらえない可能性が高いです。

買い替え特約の条件

買い替え特約をつけるのは、基本的に買い替えによって買主が前の住宅を売却し、新しい住宅を購入しようとしているときです。
とくに、前の住宅の売却と新居の購入を同時進行でおこなおうとするときに、選択されます。
買い替え特約をつけるときは、通常の特約の記入事項に加え、結んでいる媒介契約の種類や売却する住宅の所在地、家屋番号、床面積などの情報が必要です。
また、売却予定金額や引き渡し予定時期などの売却条件、媒介契約を結んでいる不動産会社に関する情報も必要になります。
これらの情報は、売主の方の信用を得るためにも必要になるので、しっかり準備しておくと良いでしょう。

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特約で売買契約が解除されたときの仲介手数料の扱い

不動産の売買契約が成立すると、不動産会社に報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は2回に分けて支払う必要があり、売買契約の成立当日と、不動産の引き渡し時に半額ずつ支払うのが一般的です。
しかし、売買契約が成立したあとでも、引き渡しまでの間に特約によって、契約が解除されることはあり得ます。
特約以外の事情で契約が解除されたときは、違約金とともに、不動産会社への仲介手数料も支払う必要があるでしょう。
一方で、特約による契約解除では、通常の契約解除と仲介手数料の扱いが異なります。

ローン特約の場合

ローン特約による契約解除では、不動産会社への仲介手数料の支払い義務は発生しません。
そのため、ローン特約をつけて住宅ローンの審査を受け、結果的に審査に通らず融資が受けられなかったときは手付金が返還され、仲介手数料も支払わなくて済むでしょう。
ただし、ローンの融資予定金額を明記しておかないと、審査の結果として借入額が減額されたときにトラブルになる可能性があります。
融資の金額が希望に満たないとき、金額次第では不動産の購入を取りやめたくなることもあるでしょう。
しかし、金額が明示されていないと「融資はおりた」との判断になり、ローン特約を利用できない可能性があります。
ローン特約が利用できないと、手付解除など別の方法で特約を解除する必要があり、そのケースでは違約金や仲介手数料が必要です。

買い替え特約の場合

買い替え特約によって売買契約が解除されたときも、不動産会社への仲介手数料は必要ありません。
売買契約が成立していても、その実現に向けた条件が達成されないときは、契約が無条件に解除されます。
そのため、手付金が返還され、仲介手数料についても支払いの義務がなくなるのです。

特約以外の事情で仲介手数料が発生しなくなる契約解除

ローン特約や買い替え特約以外でも、仲介手数料が発生しない契約解除の条件があります。
それは、売買契約の仲介をおこなった不動産会社の手違いで、売買契約が解除されたケースです。
物件調査が不十分だったケースや、重要事項説明の内容と物件の実態が異なるケースなど、不動産会社の過失でも売買契約が解除されることもあります。
このようなケースでは、契約解除の責任が不動産会社にあるため、契約成立の報酬である仲介手数料を支払う必要はありません。

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まとめ

売買契約を結んだあとでも、ローン特約や買い替え特約によって、無条件で契約が白紙に戻る可能性があります。
こうした特約は、買主にとってはメリットがあるものの、売主にとっては敬遠しがちな条件であるため、契約のときに工夫が必要です。
特約によって、不動産の売買契約が白紙に戻ったときは、不動産会社への仲介手数料も不要になります。